AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: LA SANIFICAZIONE DEI CONDOMINI IN TEMPO DI CORONAVIRUS NEL RISPETTO DELLE CONDIZIONI DI SALUBRITA’ DEGLI AMBIENTI INDOOR A TUTELA DELLA SALUTE

Gli amministratori di condominio per il contenimento del contagio del coronavirus sono chiamati a prevedere la sanificazione di tutti gli spazi comuni degli immobili (i corridoi d’ingresso, le scale, gli ascensori, pulsantiere, maniglie, corrimano, ecc.). L’intervento di sanificazione si dovrà attuare a completamento della detersione e disinfezione degli spazi attraverso l’utilizzo di prodotti chimici che la ditta riterrà idonei e che siano in grado di agire nel rispetto della salubrità degli ambienti a tutela della salute degli occupanti. Sempre nel rispetto del principio dell’equivalenza sul prodotto che verrà impiegato, gli operatori incaricati dovranno rispettare tutte le norme europee di settore relative ad antisettici e disinfettanti chimici.

In alcuni Comuni i Sindaci, attraverso un attivo monitoraggio effettuato sul territorio dei casi di contagio, sono intervenuti con ordinanze emesse a tutela della salute della comunità locale, in virtù del principio generale di precauzione di derivazione comunitaria, al fine di ridurre preventivamente il propagarsi del contagio, prescindendo dal fatto che il rischio possa sfociare in un pericolo. Con tali provvedimenti hanno ordinato, entro termini perentori, le operazioni di sanificazione dei luoghi di lavoro e anche dei condomìni. Obbligo che vige sia per il condomìnio di fatto che per quello formalmente costituito.

E’ da tener presente, infatti, che il Ministero della Salute già con la  circolare n.3190 del 3 febbraio 2020, oltre a chiarire la responsabilità del datore di lavoro nell’adozione delle misure di contrasto alla diffusione del virus per la tutela dei lavoratori, ha invitato tutti ad adottare le comuni misure preventive. Nei condomìni tale compito è affidato agli amministratori condominiali, i quali, oltre a sensibilizzare i condòmini, divulgando tutte le informazioni necessarie, mediante copia delle linee guida affisse in bacheca, al fine di adottare le misure preventive raccomandate dal Ministero della Salute, devono provvedere alla sanificazione degli spazi comuni.

Ci si chiede come deve comportarsi l’amministratore ai fini della sanificazione in presenza dei divieti disposti dal D.P.C.M. del 4 marzo 2020 e dall’art.2, comma 1, del D.P.C.M. dell’8 marzo 2020, alla lett. b), secondo i quali << sono vietati gli eventi che prevedano un assembramento di partecipanti, in luoghi pubblici o privati, su tutto il territorio nazionale, fino al 3 aprile 2020 , se non a date condizioni logistiche e strutturali >>, tenuto conto che tali divieti sono stati estesi anche alle assemblee di condomìnio, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazione e delibere. In tempi normali l’attività di disinfestazione condominiale ha cadenza annuale ed è programmata in anticipo, così come la deblatizzazione e la derattizzazione.

Infatti, la legge n.82 del 25 gennaio 1994 disciplina tutte le attività inerenti la pulizia, la sanificazione degli spazi condominiali e l’eventuale derattizzazione e attribuisce la responsabilità all’amministratore condominiale. E’, quindi, una pratica obbligatoria che ogni amministratore deve adempiere ripartendo le spese per gli spazi comuni. In pratica, l’intervento di disinfestazione dei condomìni rientra tra le attività di manutenzione ordinaria, anche se potrebbe richiedere l’aggiunta di interventi straordinari in caso di sospetto di infestazione. Generalmente, prima di procedere ad interventi di disinfestazione straordinaria l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea condominiale e comunicare i preventivi di spesa, ma la Corte di Cassazione,con la sentenza n. 24654 del 3/12/2010 (di seguito riportata integralmente), gli ha riconosciuto il potere di intervenire, a fronte di particolari urgenze, anche senza la preventiva approvazione dell’assemblea.

In tal caso l’amministratore è comunque tenuto ad avvisare i condòmini circa data ed ora dell’intervento, in quanto gli interventi in questione possono prevedere l’uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l’accesso ai locali trattati. Nell’attuale contingenza del pericolo da covid -19, l’amministratore può concordare preventivamente con la ditta di pulizie i prodotti idonei da utilizzare per sanificare periodicamente tutti gli spazi e le superfici dell’edificio, e far ratificare tale decisione in una successiva assemblea condominiale.

A tal riguardo, tuttavia, si sottolinea che anche se i succitati D.P.C.M. impongono agli amministratori di condomìnio di annullare tutte le assemblee condominiali già programmate e di astenersi da tali attività fino a nuova comunicazione, se c’è l’emergenza di riunire comunque l’assemblea di un edificio condominiale, gli stessi decreti prevedono la possibilità di adottare, in tutti i casi possibili, nello svolgimento di riunioni, modalità di collegamento da remoto tramite videoconferenza.

Riferimenti normativi: Decreto cura Italia del 16 marzo 2020- D.P.C.M. 8 Marzo 2020 – D.P.C.M. 9 Marzo 2020 – Nuove misure per il contenimento e il contrasto del diffondersi del virus Covid -19 – D.P.C.M. 11 Marzo 2020.